Cas n°1 : Propriétaire d’un terrain vous souhaitez en céder une partie non constructible

Que vous souhaitiez vendre ou acquérir un morceau de terrain, il vous faudra prendre contact avec un géomètre expert afin qu’il puisse identifier clairement la partie du bien cédé ou acquis.

Pour ce faire, vous aurez besoin de lui communiquer :
– les références parcellaires (Commune, Section et numéro de parcelle) de la propriété à diviser
– vos intentions le plus précisément possible, c’est-à-dire comment vous souhaitez définir la nouvelle limite (parallèle à une construction, surface déterminée, etc…)
– Titre de propriété du tènement à diviser

En possession de ces éléments, le géomètre expert prendra contact avec le vendeur et l’acquéreur, déterminera et matérialisera sur place, par des bornes, si besoin, les nouvelles limites de propriété, d’un commun accord entre les parties. Si ces nouvelles limites de propriété s’appuient sur des limites périmétriques, il devra s’assurer que ces limites soient définies et si besoin, il devra procéder à leur définition en présence des riverains (voir DELIMITATION).

La ligne divisoire nouvelle définie, le géomètre expert dresse le plan de division récapitulant les éléments topographiques nécessaires au repérage de la limite et établit le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC). Le DMPC est un document foncier qui permet au Notaire rédacteur de l’acte de cession de savoir qui achète quoi et qui permet aux services fiscaux de mettre à jour les bases fiscales de l’imposition foncière. Le DMPC comporte les parcelles mères objet de la division et les parcelles filles issues de la division complétées de leurs nouvelles références et contenances cadastrales. Si la partie détachée est définie sur l’ensemble de ces cotées, sa surface est dite arpentée. Il est à noter que dans la plupart des cas, les nouveaux numéros de parcelle seront actifs qu’une fois la cession chez le Notaire réalisée.

Ces divisions dites « simples » ne nécessitent aucune autorisation d’urbanisme, par contre, il se peut que la définition d’une nouvelle limite crée ou modifie une servitude. Il peut s’agir d’une servitude de passages, de tréfonds, de surplombs, de vue, etc… Les Servitudes crées ou modifiées sont mentionnées sur le plan de division afin que le Notaire puisse les intégrer à l’acte de cession et les rendre conventionnelles. Les documents fonciers sont ensuite transmis au site Géofoncier

Cas n°2 – Propriétaire d’un terrain vous souhaitez en céder une partie constructible ?

Vous souhaitez céder une partie de votre propriété en tant que terrain à bâtir ou acquérir un terrain à bâtir ? Le plus en amont possible, votre géomètre expert vous accompagnera pour déterminer en fonction de vos besoins la solution la plus adaptée. Ce type de division dite « complexe » nécessite une autorisation d’urbanisme qui peut être soit une déclaration préalable ou un permis d’aménager d’un lot (si votre projet est par exemple situé dans un périmètre de protection des bâtiments de France ou dans un périmètre de protection du paysage).

Dans un premier temps, vous devez lui communiquer :
– les références parcellaires (Commune, Section et numéro de parcelle) de la propriété à diviser
– vos intentions le plus précisément possible, c’est-à-dire comment vous souhaitez définir la nouvelle limite (parallèle à une construction, surface déterminée, etc…)
– Titre de propriété du tènement à diviser

Ces éléments en sa possession, le géomètre expert consulte les documents d’urbanisme applicables en terrain (Plan Local d’Urbanisme, Plan de Prévention des Risques, etc…) afin d’en vérifier la constructibilité. Un Certificat d’Urbanisme opérationnel peut être déposé en mairie afin de valider la faisabilité de votre projet et de cristalliser les droits applicables au terrain. Le délai d’instruction est d’environ 2 mois.

La faisabilité du projet acquise, le géomètre expert procède aux mesures sur place afin d’établir un projet de division de la propriété conformément aux souhaits des parties. Il vérifie bien entendu que les limites périmétriques sont définies. Si tel n’est pas le cas, il procède à leur définition en présence des riverains dûment conviés (voir DELIMITATION). Le projet de division validé par les parties, sert de base à l’établissement de la déclaration préalable ou du permis d’aménager d’un lot.
L’autorisation d’urbanisme est déposée en mairie contre récépissé de dépôt. Une fois obtenue (en général, 1 mois de délai pour une déclaration préalable et 3 mois de délai pour un permis d’aménager), elle est affichée sur le terrain afin d’informer les tiers concernés de l’existence du projet.

Le géomètre expert matérialise les lignes divisoires nouvelles sur le terrain par des repères (bornes, tirefond, etc…), met à jour le plan de division avec les éléments implantés et dresse le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC). Le DMPC est un document foncier qui permet au Notaire rédacteur de l’acte de cession de savoir qui achète quoi et qui permet aux services fiscaux de mettre à jour les bases fiscales de l’imposition foncière. Le DMPC comporte les parcelles mères objet de la division et les parcelles filles issues de la division complétées de leurs nouvelles références et contenances cadastrales. La partie détachée étant définie sur l’ensemble de ces cotées, sa surface est dite arpentée. Il est à noter que dans la plupart des cas, les nouveaux numéros de parcelle seront actifs qu’une fois la cession chez le Notaire réalisée.

Le détachement d’un terrain à bâtir peut créer ou modifier une servitude. Il peut s’agir d’une servitude de passages, de tréfonds, de surplombs, de vue, etc… Les Servitudes crées ou modifiées sont mentionnées sur le plan de division afin que le Notaire puisse les intégrer à l’acte de cession et les rendre conventionnelles. Les documents fonciers sont ensuite transmis au site Géofoncier.fr

Cas n°3 – Propriétaire d’un immeuble bâti vous souhaitez en céder une partie ?

Dans le cas où vous êtes propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs logements et que vous souhaitez en vendre un ou plusieurs, il vous faudra mettre en place une copropriété. La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, s’appliquant à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes propriétaires de parties privatives (lots de copropriété) et d’une quote-part de parties communes.
La copropriété s’organise autour du syndicat des copropriétaires, le syndic et le conseil syndical. Une assemblée générale et l’établissement d’un budget vont permettre à la copropriété de vivre et d’évoluer.

Comment s’y prendre ? Avant toutes choses, votre géomètre expert procède à une analyse fine d’un ensemble de points tel que les titres de propriété du bien, les éventuels baux, le permis de construire, la configuration des lieux, etc… afin de déterminer la solution la plus adaptée à votre projet. Le principe de division retenu par les parties, il réalise les plans définissant les lots privatifs et les parties communes. Dans le cas d’un projet immobilier en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), le géomètre expert travaille sur les plans fournis par l’architecte tout en conseillant de procéder à un mesurage in situ après achèvement. Dans le cas d’un immeuble existant, il procède au mesurage complet de celui-ci.

Ces plans réalisés, le géomètre expert rédige l’Etat Descriptif de Division, calcule les tantièmes de copropriété, les tantièmes de charges (entretien, ascenseur, chauffage, etc…) si nécessaire en application de la loi de 1965. Dans certain cas, en accord, avec le Notaire rédacteur de l’acte de création de la copropriété, il peut rédiger le règlement de la copropriété.
Le géomètre expert peut intervenir dans le cas d’une modification de copropriété si par exemple vous envisagez une subdivision de lot, une privatisation de partie commune, une réunion de lots ou une nouvelle répartition de charges. Dans tous les cas, il est conseillé de vous rapprocher le plus tôt possible de votre géomètre expert afin qu’il puisse vous expliquer la marche à suivre.

Cas n°4 – Division en volume ?

Face à une urbanisation très dense et des formes urbaines nouvelles, il est parfois nécessaire d’occuper des zones à leur maximum au sein d’Etablissement Immobilier Complexe (EIC) pouvant combiner, en particulier, propriétés publiques et privées. Le régime de la copropriété n’étant pas adapté, il est nécessaire d’employer la division en volume. Cet outil très spécifique est limité à des situations très précises (ne doit pas être utilisé pour échapper au régime général de la copropriété) qui doit être étudié par votre géomètre expert au cas par cas.